L'article 669 du code général des impôts (CGI) définit la répartition de la valeur des biens meubles et immeubles entre l'usufruit et la nue-propriété pour le calcul des droits et taxes liés aux donations, successions et transmissions de patrimoine. Cet article revêt une grande importance dans la gestion fiscale des transferts de biens.
Comprendre l'article 669 du code général des impôts
L'article 669 du Code Général des Impôts (CGI) est une disposition juridique essentielle en matière de fiscalité patrimoniale. Il définit les règles d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété des biens meubles et immeubles, dans le cadre de la liquidation des droits de mutation à titre gratuit et des taxes de publicité foncière. L'article 669 du CGI définit le barème permettant de déterminer la valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière en cas de mutation de propriété.Ce barème fixe une quotité de la valeur totale de la propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation.
Objectif principal de l'article 669 du CGI
L'objectif principal de l'article 669 du CGI est de déterminer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété lors du démembrement d'un bien, c'est-à-dire lorsque la pleine propriété est scindée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Cette évaluation est nécessaire pour calculer l'assiette des droits et taxes dus lors de la transmission du patrimoine, notamment dans le cadre des donations et successions. L'objectif principal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) est de déterminer la valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière en cas de mutation de propriété.
Contextes d'application de l'article 669 du CGI
L'article 669 du CGI s'applique dans plusieurs situations liées à la transmission du patrimoine :
- Calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions)
- Calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions)
- Évaluation de l'usufruit lors de cessions à titre onéreux
- Usufruit temporaire ou viager cédé à une personne morale
Distinction entre usufruit et nue-propriété
Pour comprendre l'article 669 du CGI, il est important de distinguer l'usufruit de la nue-propriété :
- L'usufruit confère le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits (revenus), sans en être le propriétaire. L'usufruitier peut donc habiter un bien immobilier ou le louer, mais ne peut pas le vendre ou le donner.
- La nue-propriété correspond à la propriété du bien, sans le droit d'en jouir. Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus, mais il peut le vendre ou le donner. Il récupère la pleine propriété au terme de l'usufruit.
L'article 669 du CGI permet ainsi de déterminer la valeur fiscale de chaque droit démembré, en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la valeur de la pleine propriété du bien concerné. Cette évaluation est primordiale pour liquider les droits de mutation à titre gratuit et la taxe de publicité foncière, garantissant ainsi une juste imposition lors de la transmission du patrimoine.
Le barème de l'article 669 du CGI : répartition de la valeur selon l'âge
L'article 669 du Code Général des Impôts (CGI) établit un barème permettant de déterminer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème est utilisé notamment pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit et de la taxe de publicité foncière.
Un barème basé sur l'âge de l'usufruitier
Le barème de l'article 669 du CGI répartit la valeur d'un bien entre l'usufruit et la nue-propriété selon des tranches d'âge. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente. Voici le détail du barème :
| Âge de l'usufruitier |
Valeur de l'usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus |
90% |
10% |
| Moins de 31 ans révolus |
80% |
20% |
| Moins de 41 ans révolus |
70% |
30% |
| Moins de 51 ans révolus |
60% |
40% |
| Moins de 61 ans révolus |
50% |
50% |
| Moins de 71 ans révolus |
40% |
60% |
| Moins de 81 ans révolus |
30% |
70% |
| Moins de 91 ans révolus |
20% |
80% |
| Plus de 91 ans révolus |
10% |
90% |
Application du barème pour le calcul des droits
Lors d'une donation, d'une succession ou d'une vente en démembrement de propriété, la valeur du bien est répartie entre l'usufruit et la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte. Cette répartition permet ensuite de calculer :
- Les droits de mutation à titre gratuit (droits de donation ou de succession) sur la valeur de la nue-propriété transmise
- La taxe de publicité foncière sur la valeur de l'usufruit et/ou de la nue-propriété acquise
Exemple de calcul
Prenons l'exemple d'une donation de la nue-propriété d'un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, l'usufruitier étant âgé de 68 ans. Selon le barème, la valeur de l'usufruit est de 40% et celle de la nue-propriété de 60%. Les droits de donation seront donc calculés sur une base de 200 000 € x 60% = 120 000 €.
Ce barème fiscal s'applique de façon identique, que la mutation soit à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente). Il permet ainsi de déterminer la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété, base de calcul des différents droits et taxes exigibles.
Critiques et limites du barème de l'article 669 du CGI
Si le barème de l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI) est largement utilisé pour déterminer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété lors des transmissions de biens, il fait néanmoins l'objet de certaines critiques quant à sa précision et son adéquation avec les réalités économiques actuelles.
Des tranches d'âge trop larges et peu adaptées à l'espérance de vie actuelle
Un des principaux reproches adressés au barème de l'article 669 du CGI concerne les tranches d'âge utilisées pour déterminer la valeur de l'usufruit. Ces tranches de 10 ans sont jugées trop larges et peu représentatives de l'espérance de vie actuelle, qui a considérablement augmenté depuis la mise en place de ce barème.
Certains professionnels, comme le sénateur Claude Malhuret, ont ainsi demandé une révision du barème afin de réduire les tranches d'âge à 5 ans, permettant ainsi une évaluation plus fine et plus juste de la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Un décalage entre la valeur fiscale et la valeur économique de l'usufruit
Une autre critique récurrente concerne le décalage entre la valeur fiscale de l'usufruit déterminée par le barème de l'article 669 du CGI et sa valeur économique réelle. Certains estiment que le barème sous-évalue la valeur de l'usufruit, notamment pour les usufruitiers les plus âgés.
Des demandes ont été formulées pour rapprocher la valeur fiscale de l'usufruit de sa valeur économique, afin de mieux refléter la réalité du marché et d'éviter certaines optimisations fiscales jugées abusives.
Des limites dans le cadre des calculs de viager
Le barème de l'article 669 du CGI montre également ses limites lorsqu'il est utilisé dans le cadre des calculs de viager. Les tranches d'âge trop larges ne permettent pas une évaluation précise de la valeur de l'usufruit, pourtant essentielle dans ce type de transaction.
Il aura fallu attendre 103 ans pour que ce barème (762 ancien) soit abrogé et remplacé. Il était temps car l'espérance de vie a elle aussi évolué :
- en 1900, l'espérance de vie moyenne homme/femme était de 48 ans
- en 2000, l'espérance de vie moyenne homme/femme était de 82.8 ans
- en 2005, selon les tables progressives homme/femme 2005 (TPGH/F 05) l'espérance de vie d'une femme de 80 ans est de 12,85 ans (en effet, les tables TPGH/F 05 prennent en compte l'allongement indéniable du temps de vie).
Extrait d'un article sur les limites du barème de l'article 669 du CGI
L'essentiel à retenir sur l'article 669 du code général des impôts
Bien que le barème de l'article 669 fixe la répartition usufruit/nue-propriété de manière simple selon l'âge, certaines voix s'élèvent pour demander une révision afin de mieux refléter la valeur économique réelle. Une adaptation aux nouveaux modes de transmission de patrimoine comme le viager pourrait être envisagée. Cependant, malgré ces critiques, aucune réforme n'est actuellement à l'ordre du jour selon le ministre des Finances.
