La fiscalité du crowdfunding immobilier

Vous pensez investir votre argent dans le crowdfunding immobilier ? Ce type de financement participatif permet de réaliser des projets de construction portés par des entreprises françaises ou européennes. Il est encouragé par l’État, notamment par la possible défiscalisation d’une partie des sommes engagées ainsi que par une imposition avantageuse des bénéfices.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le terme d'investissement participatif immobilier, est une forme de financement collectif qui permet à des individus d'investir directement dans des projets immobiliers. Via des plateformes en ligne spécialisées, des promoteurs immobiliers présentent leurs projets à un large public, offrant ainsi la possibilité à des petits et moyens investisseurs de participer au financement de constructions, de rénovations ou de développements immobiliers. Les investisseurs, en retour, reçoivent des intérêts ou partagent les profits générés par la vente ou la location des biens immobiliers financés. Ce modèle permet non seulement de démocratiser l'accès aux investissements immobiliers, traditionnellement réservés aux acteurs institutionnels ou à de très gros investisseurs, mais offre aussi une nouvelle avenue pour diversifier les portefeuilles d'investissements. Le crowdfunding immobilier attire particulièrement ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier sans les contraintes liées à la gestion directe de propriétés, tout en bénéficiant de rendements potentiellement attractifs.  

 

Une réduction de l’Impôt sur le Revenu (IR)

En investissant une partie de vos économies dans des entreprises, qu’elles soient françaises ou européennes, vous pouvez bénéficier de mesures de défiscalisation, par le biais d’une diminution de votre IR. Vous devez d’abord vous assurer de remplir plusieurs conditions. Tout d’abord, il faut être une personne physique et être domicilié fiscalement en France. Ensuite, l’argent doit être investi, avant le 31 décembre de l’année fiscale en cours, au capital d’une société non cotée en Bourse. Enfin, les parts ainsi acquises sont à conserver pour une durée minimale de 5 années. Si vous êtes dans une telle situation, vous avez la possibilité de réduire votre IR de 18 % du montant investi, avec une limite de 100 000 € pour un couple déclarant son IR conjointement et de 50 000 € pour une personne seule.

Une fiscalité attractive

Depuis la loi de fiscalité de 2018, l’imposition sur les revenus mobiliers se calcule sur la base d’un Prélèvement Unique Forfaitaire (PFU), aussi appelé « Flat Tax ». Les intérêts générés par les investissements en crowdfunding immobilier sont donc assujettis à ce PFU, plafonné à 30 % et comprenant 17,2 % pour les prélèvements sociaux et 12,3 % pour les prélèvements fiscaux. Si les personnes physiques résidant fiscalement en France sont concernées par cette imposition, les expatriés déclareront leurs plus-values dans le pays où se trouve leur résidence fiscale. Quant aux personnes morales, elles reçoivent des intérêts bruts qui sont à inclure dans leur déclaration de l’impôt sur les sociétés. Pour les résidents fiscaux aux faibles revenus (moins de 50 000 € pour un couple en imposition commune, moins de 25 000 € pour une personne seule), il est possible de bénéficier d’une dispense des prélèvements fiscaux.

L’investissement en actions

Vous pouvez également investir en actions dans le crowdfunding immobilier. Le Plan d’Épargne Actions, spécifique aux start-ups et PME, a pour objectif de vous faire bénéficier, sous conditions, de mesures de défiscalisation. Ce dispositif s’adresse aux personnes physiques qui achètent des actions d’une société, basée en France ou en Europe et non cotée en Bourse. Il faut également posséder son domicile fiscal en France et conserver au minimum 5 ans les actions acquises. Si vous remplissez l’ensemble des conditions du dispositif, vous pouvez profiter d’une exonération de l’imposition applicable sur les plus-values ainsi que sur les dividendes.

Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les investissements réalisés dans le cadre du crowdfunding immobilier offrent également l'avantage de ne pas être inclus dans l'assiette de l'IFI. En effet, bien que les fonds soient investis dans des projets immobiliers, ils sont considérés comme des placements financiers et échappent ainsi à l'IFI, ce qui représente un bénéfice fiscal considérable pour les investisseurs ayant un important patrimoine immobilier.

Optimisation via le PEA-PME

Investir dans le crowdfunding immobilier via un Plan d’Épargne en Actions pour les PME (PEA-PME) permet d’optimiser encore davantage la fiscalité de ces investissements. Les revenus et plus-values générés à travers le PEA-PME sont exonérés d'impôt sur le revenu après une période de détention de cinq ans, bien que les prélèvements sociaux de 17,2 % restent applicables. Ce dispositif fiscal peut donc augmenter de manière significative les rendements nets pour les investisseurs.

Déductibilité Fiscale des Pertes

Un autre avantage notable du crowdfunding immobilier est la possibilité de déduire fiscalement les pertes éventuelles. Ces pertes peuvent être imputées sur les revenus de même nature (intérêts, plus-values mobilières) de la même année fiscale ou reportées sur les dix années suivantes. Cela permet de compenser les risques associés à ce type d'investissement et de réduire l'impact fiscal des échecs éventuels. Le crowdfunding immobilier est une option de placement innovante qui offre des rendements attractifs et des avantages fiscaux substantiels. Grâce à la flat tax de 30 %, l'exonération de l'IFI, et les possibilités offertes par le PEA-PME, les investisseurs peuvent bénéficier d'une fiscalité réduite tout en participant au financement de projets immobiliers prometteurs. Ces avantages en font une alternative de plus en plus populaire à l'investissement immobilier traditionnel, particulièrement pour ceux qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles d'investissement tout en minimisant leur exposition fiscale.