Les charges locatives représentent les dépenses liées à l'usage et à l'entretien d'un bien immobilier loué. Cet article détaillé explique les différents types de charges et leur répartition, les méthodes de déclaration selon le bail et l'impact fiscal sur les revenus locatifs.
Les différentes charges locatives et leur répartition
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses initialement payées par le propriétaire mais qui sont ensuite remboursées par le locataire. La répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire est encadrée par la loi et dépend du type de dépenses concernées. Certaines charges sont entièrement récupérables auprès du locataire, tandis que d'autres restent à la charge du propriétaire.
Charges récupérables et non récupérables
Les charges récupérables par le propriétaire comprennent notamment :
- L'utilisation des services de l'immeuble (entretien de l'ascenseur, du système de chauffage collectif, etc.)
- Les petites réparations des équipements de l'immeuble
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et redevance d'assainissement
- L'entretien courant de l'immeuble (ménage) et des espaces verts
En revanche, certaines charges restent à la charge du propriétaire, comme :
- Le gros entretien et les grosses réparations
- Le remplacement des équipements communs
- Les travaux d'amélioration
- La taxe foncière
- Les frais de gestion de la copropriété
- Les frais d'assurance propriétaire
Répartition des charges pour les employés d'immeuble et gardiens
La répartition des charges liées aux employés d'immeuble et aux gardiens/concierges dépend de leur statut et des tâches qu'ils effectuent :
Employé d'immeuble (non logé sur place)
Le salaire versé à l'employé d'immeuble, ainsi que les charges sociales et fiscales associées, sont récupérables en totalité (à 100%) par le propriétaire.
Gardien ou concierge (ayant un logement de fonction)
Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :
- 75% de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles
- 40% de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre de ces 2 tâches
Charges liées aux parties communes intérieures et extérieures
Parties communes intérieures
Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment :
- L'électricité
- La fourniture de produits d'entretien et de désinsectisation/désinfection
- L'entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
- La réparation des appareils d'entretien (aspirateur, etc.)
- Les frais de personnel d'entretien
Espaces extérieurs
Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment l'exploitation et l'entretien des :
- Voies de circulation
- Aires de stationnement
- Abords des espaces verts
- Équipements de jeux pour enfants
Installations individuelles
Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire sont principalement liées au :
- Chauffage et à la production d'eau chaude
- Contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints des chasses d'eau dans les parties privatives
Taxes et redevances
Certaines taxes et redevances sont également considérées comme des charges récupérables auprès du locataire, notamment :
- La taxe de balayage
- Les redevances
Il est important de noter que dans le cas d'un logement social (HLM par exemple), cette liste peut être complétée par ce que prévoit un accord collectif.
Méthodes de déclaration des charges selon le type de bail
Le type de bail détermine en partie le mode de paiement des charges récupérables :
Il s'agit d'un bail mobilité
Dans le cas d'un
bail mobilité, les charges locatives sont payées au propriétaire sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
Il s'agit d'un bail d'habitation
Le bail prévoit le paiement par forfait
Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.
Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.
Le fofait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.
Le montant du forfait peut être
révisé chaque année à la date convenue dans le bail ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Le bail prévoit le paiement par provision (avec régularisation annuelle)
Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou son représentant) doit être justifié.
Provisions et justificatifs
Le propriétaire (ou son représentant) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.
Exemple :
Si les charges de l'année N-1 étaient de 1200€, soit 100€ par mois en moyenne, le propriétaire peut demander des provisions mensuelles de 100€ pour l'année N.
Dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice comptable, le propriétaire doit adresser au locataire :
- Le décompte par nature de charges
- Les pièces justificatives des sommes réclamées
Régularisation annuelle
Si le montant des charges réelles est supérieur au total des provisions versées par le locataire au cours de l'année, le propriétaire peut exiger un complément.
Si le montant des charges réelles est inférieur au total des provisions, le trop-perçu doit être restitué au locataire.
La régularisation doit intervenir dans le mois qui suit l'envoi du décompte de charges.
Cas particulier : Si la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile, le paiement du trop-perçu peut, avec l'accord du locataire, être échelonné sur les 12 mois de l'année suivante.
Exemple :
| Année |
Provisions versées |
Charges réelles |
Régularisation |
| 2023 |
1200€ (100€/mois) |
1020€ |
Le propriétaire doit restituer 180€ au locataire |
| 2024 |
1200€ (100€/mois) |
1320€ |
Le locataire doit verser un complément de 120€ |
Impact fiscal des charges locatives sur la déclaration des revenus
La déclaration des revenus locatifs est une étape importante pour tout propriétaire bailleur. Cependant, la prise en compte des charges locatives peut soulever des questions quant à leur impact fiscal. Dans ce chapitre, nous allons explorer comment déclarer les loyers avec ou sans charges selon le régime fiscal choisi et les conséquences sur votre imposition.
Régime micro-foncier : un abattement forfaitaire sur les loyers bruts
Si vous avez opté pour le régime micro-foncier, la déclaration des revenus locatifs est simplifiée. Vous devez déclarer les loyers perçus, charges comprises, sans possibilité de déduire les charges réelles. En contrepartie, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts, censé couvrir l'ensemble des charges.
Prenons l'exemple de Monsieur Dupont, qui perçoit 10 000 € de loyers annuels, dont 1 500 € de charges locatives. Au régime micro-foncier, il déclarera 10 000 € de revenus fonciers et bénéficiera d'un abattement de 3 000 €. Son revenu imposable sera donc de 7 000 €.
Régime réel : déduction des charges réelles
En optant pour le régime réel, vous devez déclarer les loyers hors charges et déduire les charges réelles supportées. Cette option peut être intéressante si vos charges dépassent 30% des loyers perçus. Parmi les charges déductibles, on retrouve :
- Les frais d'établissement (frais de notaire, d'agence, etc.)
- Les impôts fonciers (taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
- Les intérêts d'emprunt
- Les frais d'entretien et de réparation
- Les primes d'assurance
Reprenons l'exemple de Monsieur Dupont. Au régime réel, il déclarera 8 500 € de loyers (10 000 € - 1 500 € de charges) et pourra déduire les charges réelles, comme la taxe foncière (1 000 €), les intérêts d'emprunt (2 000 €) et les frais d'entretien (500 €). Son revenu imposable sera alors de 5 000 € (8 500 € - 3 500 € de charges).
Cas particulier : la location meublée et le régime micro-BIC
Pour les locations meublées, le régime micro-BIC s'applique par défaut si vos recettes annuelles sont inférieures à 72 600 €. Dans ce cas, vous devez déclarer les loyers charges comprises et bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%. Ainsi, pour 10 000 € de loyers perçus, votre revenu imposable sera de 5 000 €.
Location meublée et régime réel
Si vous optez pour le régime réel en location meublée, vous devrez déclarer les loyers hors charges et déduire les charges réelles, comme pour une location nue. Cependant, vous pourrez également amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut réduire significativement votre base imposable.
Le choix du régime fiscal et la prise en compte des charges locatives ont un impact direct sur votre déclaration de revenus et le montant de votre imposition. Il est donc essentiel de bien comprendre les différences entre les régimes et d'opter pour celui qui correspond le mieux à votre situation.
L'essentiel à retenir sur la déclaration des charges locatives
La bonne gestion et déclaration des charges locatives est cruciale pour les propriétaires bailleurs. Une clarté sur les charges récupérables permet d'optimiser ses revenus locatifs. De plus, la compréhension des régimes fiscaux et des charges déductibles est un levier d'optimisation fiscal à ne pas négliger. Avec les évolutions réglementaires constantes, il est recommandé de se tenir informé régulièrement sur cette thématique.
